一、物業(yè)行業(yè)輿論焦點(diǎn)：為何“業(yè)委會(huì)管錢(qián)”成熱議話(huà)題？

近期，“業(yè)委會(huì)代收物業(yè)費(fèi)”“建立物業(yè)共管賬戶(hù)”“提高信托制與酬金制合同比例”三大話(huà)題，持續(xù)占據(jù)物業(yè)行業(yè)輿論熱點(diǎn)。不少觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，只要讓代表業(yè)主的業(yè)委會(huì)掌控小區(qū)“錢(qián)袋子”，就能破解住宅物業(yè)難題，甚至讓物業(yè)公司的存在意義變得模糊。

但深入行業(yè)現(xiàn)狀會(huì)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司陷入信任困境，根源在于發(fā)展歷程中的“插曲”。早年個(gè)別物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)時(shí)，披露的毛利率超過(guò)35%，這一數(shù)據(jù)不僅引發(fā)社會(huì)各界對(duì)行業(yè)利潤(rùn)的關(guān)注，更讓行業(yè)在后續(xù)發(fā)展中頻繁遭遇質(zhì)疑——即便行業(yè)協(xié)會(huì)與相關(guān)部委討論發(fā)展規(guī)劃，也需先回應(yīng)“高毛利”爭(zhēng)議。

疊加近年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行、房?jī)r(jià)波動(dòng)，以及自媒體信息傳播的碎片化、流量平臺(tái)制造的信息繭房，再加上部分物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量參差不齊，最終形成了“物業(yè)公司不可信”的輿論印象。然而鮮少有人注意，如今當(dāng)年那些高毛利企業(yè)已陷入虧損，全行業(yè)平均毛利率不僅回歸理性區(qū)間，還處于持續(xù)下行趨勢(shì)，行業(yè)整體正朝著更務(wù)實(shí)的方向發(fā)展。

二、酬金制與信托制：破解物業(yè)難題的關(guān)鍵是什么？

7月15日召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議明確提出，“基層治理是重要命題”。在物業(yè)治理領(lǐng)域，任何制度調(diào)整都可能影響全局，而“酬金制與信托制能否改善小區(qū)管理”，正是當(dāng)前爭(zhēng)議的核心之一。

1.100%繳費(fèi)率：酬金制與信托制的前提條件

無(wú)論是酬金制還是信托制，其有效運(yùn)行都離不開(kāi)兩個(gè)關(guān)鍵支撐：100%預(yù)繳物業(yè)服務(wù)資金，以及配套的法律制度與罰則。這兩點(diǎn)才是破解物業(yè)亂局的核心，而非制度本身。

參考海外成熟經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)采用酬金制的地區(qū)，都有完善的法律約束兜底，且單一項(xiàng)目的業(yè)主繳費(fèi)率能達(dá)到100%。但據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)住宅物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為76.3%，遠(yuǎn)未達(dá)到酬金制所需的基礎(chǔ)條件。

2.“搭便車(chē)”心理下：無(wú)繳費(fèi)保障的制度難落地

“搭便車(chē)”是普遍的社會(huì)心理——若缺乏高效管理手段，部分業(yè)主不交或遲交物業(yè)費(fèi)，極易引發(fā)社區(qū)“公地悲劇”。這里有個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：當(dāng)20%業(yè)主不繳費(fèi)或延遲繳費(fèi)時(shí)，誰(shuí)來(lái)墊資確保小區(qū)服務(wù)質(zhì)量不下降？

支持信托制、酬金制的部分觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“小區(qū)環(huán)境變差會(huì)倒逼業(yè)主主動(dòng)解決問(wèn)題”，但這既不符合中國(guó)小區(qū)居住現(xiàn)狀，也忽視了人性特點(diǎn)。就連國(guó)際知名的“五大行”（如仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等），也紛紛戰(zhàn)略放棄中國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)，核心原因正是無(wú)法平衡“堅(jiān)持酬金制”與“物業(yè)費(fèi)收繳難”之間的矛盾。

3.資金缺口的惡性循環(huán)：酬金制的潛在風(fēng)險(xiǎn)

真正的酬金制以項(xiàng)目為核心運(yùn)作，欠費(fèi)業(yè)主損害的是全體業(yè)主的共同利益。但物業(yè)公司既沒(méi)有追繳欠費(fèi)的法定權(quán)力，也缺乏墊資的意愿——畢竟酬金制下，物業(yè)公司僅收取固定服務(wù)費(fèi)，無(wú)義務(wù)承擔(dān)資金缺口。

這種情況下，若業(yè)委會(huì)主導(dǎo)管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺，必然陷入“服務(wù)質(zhì)量下降→拒繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主增多→資金缺口擴(kuò)大”的惡性循環(huán)，最終受損的還是全體業(yè)主。