這兩日，行業(yè)內(nèi)外因?yàn)槿f物云發(fā)布的一則《情況說明》，簡單來說就是萬科物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，因?yàn)闆]有在規(guī)定日期內(nèi)預(yù)繳全年物業(yè)費(fèi)，且逾期超過了6個(gè)月的，都收到了萬物云的APP發(fā)送的催收違約金的信息。而其中，有些業(yè)主是按月繳費(fèi)或按季繳費(fèi)，但也一并被歸入上述信息接收者中。

針對這一則信息，網(wǎng)友眾說紛紜，有的在憤怒，什么時(shí)候“預(yù)繳”成了硬性規(guī)定和要求？有的在質(zhì)疑，因?yàn)闆]有預(yù)繳而收取違約金真的合理嗎？而業(yè)內(nèi)人士透過這一事件，也透過現(xiàn)象看到了這一事件的背后存在的幾個(gè)行業(yè)現(xiàn)象：

1、現(xiàn)金流壓力

物業(yè)企業(yè)近兩年的現(xiàn)金流情況出現(xiàn)了一些波動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤增速明顯下滑，行業(yè)增收不增利的情況顯著。到了2023年上半年，上市物業(yè)企業(yè)開始加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，采取了一系列措施積極回收現(xiàn)金流，使得經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正。不過數(shù)據(jù)顯示，萬物云2023年的經(jīng)營凈現(xiàn)金流同比下降1.7億元，且萬物云是按照最佳收繳率確認(rèn)收入的，相較于直接按照100%應(yīng)收確認(rèn)收入，萬物云的應(yīng)收賬款數(shù)據(jù)要少很多，因此2023年的應(yīng)收賬款規(guī)模增長會(huì)更多，現(xiàn)金流壓力也相對于加大。

2、違約金爭議

當(dāng)下，行業(yè)和業(yè)主對于物業(yè)費(fèi)逾期繳納需支付違約金是認(rèn)同的，但逾期時(shí)間從什么時(shí)候開始計(jì)算？違約金比例多少合適？違約金的上限是多少？各家企業(yè)的制定規(guī)則均不統(tǒng)一。

通常來說，違約金是按天，每日收取萬分之一到千分之一不等，高的甚至有千分之三。萬科物業(yè)則是按照每日萬分之五的費(fèi)率收取違約金；違約金上限，法院一般認(rèn)為不宜超過欠繳的物業(yè)費(fèi)總額。不過不論是什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主支付違約金的先決條件一定是，物業(yè)按合同要求執(zhí)行了服務(wù)任務(wù)，不存在明顯的質(zhì)量問題，才有足夠的底氣要求業(yè)主按約定支付違約金。

3、催費(fèi)執(zhí)行問題

回應(yīng)部分業(yè)主的質(zhì)疑——物業(yè)費(fèi)預(yù)繳是必要且可行的。物業(yè)“帶資進(jìn)組”畢竟是少數(shù)，更多的還是通過業(yè)主已繳費(fèi)用來進(jìn)行核算、維持正常的物業(yè)服務(wù)工作，如果不進(jìn)行預(yù)繳的業(yè)主越來越多，那物業(yè)方需要墊付的資金額越來越大，服務(wù)成本也就越多，更加不利于業(yè)主的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。

不過在實(shí)際的催費(fèi)過程中，物業(yè)方也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的同時(shí)盡可能利用可靠的數(shù)智化催費(fèi)系統(tǒng)提供有溫度的、人情化催費(fèi)執(zhí)行過程，避免備受詬病的形式主義催費(fèi)、暴力催費(fèi)、脅迫催繳等催費(fèi)手段。而話回起點(diǎn)，想要讓業(yè)主心甘情愿繳費(fèi)，物業(yè)公司還是需要用服務(wù)品質(zhì)說話，讓起碼90%甚至95%以上的業(yè)主感受到服務(wù)質(zhì)量，才能得到更高的物業(yè)費(fèi)收繳率。

消息來源：中物研究院